Mówiąc o kredytach hipotecznych w rachunkowości, łączymy dwa aspekty: finansowy (strukturę i spłatę kredytu) oraz księgowy (jego ujmowanie i wycenę). W życiu codziennym Kredyt hipoteczny to nic innego jak pożyczka zabezpieczona nieruchomościąale jego odzwierciedlenie w księgach rachunkowych ma ważne niuanse, które należy uporządkować, aby uniknąć błędów w początkowym ujęciu, późniejszej wycenie i prezentacji w sprawozdaniach rocznych.
Oprócz zrozumienia pożyczki, musisz umieścić nieruchomość na odpowiednim koncie zgodnie z jej przeznaczeniem: Lokal przeznaczony do użytku osobistego nie jest tym samym, co budynek przeznaczony do wynajęcia lub nieruchomość kupowana w celu sprzedaży.Po stronie pasywów dług jest zwykle klasyfikowany jako zobowiązanie finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu, ze szczególnym uwzględnieniem opłat, wydatków i metody efektywnej stopy procentowej, choć w PGC dla MŚP stosuje się uproszczone podejście.
Kredyt hipoteczny i jego podstawowe elementy: czym jest i jak działa
W przypadku kredytu hipotecznego podmiot pożycza określoną kwotę pieniędzy, a dłużnik spłaca kapitał i odsetki w okresowych ratach; jako zabezpieczenie, Nieruchomość obciążona hipoteką jako zabezpieczenie windykacjiW przypadku braku płatności wierzyciel może zająć zabezpieczenie i przejąć aktywa w celu zaspokojenia roszczenia.
Powtarzające się pojęcia, które należy jasno omówić, to: kapitał, odsetki, amortyzacja, rata, okres, stopa procentowa i gwarancja. Opłata zazwyczaj obejmuje część odsetek i część spłaty kapitału.a jej wysokość będzie zależeć od rodzaju pożyczki (stała, zmienna lub mieszana) i okresu jej trwania.
- Kapitał:kwota pożyczona, którą należy zwrócić.
- Zainteresowanie:cena pieniądza, zwykle roczna, stosowana do kapitału wyemitowanego.
- Amortyzacja:spłata kapitału w czasie.
- Opłata: okresowa płatność (zazwyczaj miesięczna), która łączy odsetki i kapitał.
- Termin:ustalony horyzont czasowy spłaty.
- Rodzaj zainteresowania: stała, odniesiona do zmiennej (np. Euribor + różniczkowa) lub mieszana.
- Hipoteka:Nieruchomość sama w sobie stanowi zabezpieczenie pożyczki.
Umowa pożyczki i gwarancja hipoteczna stanowią dwa podstawowe elementy: Umowa określa warunki i harmonogram płatności., natomiast hipoteka rejestrowana jest w rejestrze nieruchomości w celu zapewnienia wierzycielowi zabezpieczenia prawnego.
Ujęcie księgowe kredytów hipotecznych (PGC i PGC MŚP)
Z punktu widzenia księgowości, kredyt hipoteczny jest ujmowany jak każdy inny kredyt, z wyjątkiem zabezpieczenia. Zgodnie z NRV 9a, Dług jest klasyfikowany jako zobowiązanie finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztuchyba że są zarządzane w celach handlowych (kategoria przeznaczonych do obrotu) lub wystąpią szczególne, nietypowe okoliczności.
W ujęciu początkowym zobowiązania finansowe, określane jako debet i zobowiązania, wyceniane są według ich wartości godziwej, która w praktyce odpowiada cena transakcyjna skorygowana o koszty bezpośrednio przypisane do operacji (prowizja za otwarcie, inne koszty naliczane przez podmiot itp.).
Następnie przeprowadza się wycenę według kosztu zamortyzowanego, rozpoznawanie odsetek metodą efektywnej stopy procentowejOznacza to, że początkowe opłaty i koszty wliczane są do efektywnej stopy procentowej i rozkładane na cały okres kredytowania, wpływając na naliczone koszty finansowe.
Jednakże 9. NRV PGC Pymes przewiduje uproszczoną alternatywę: umożliwia uwzględnienie kosztów transakcyjnych i prowizji finansowych w rachunku zysków i strat w momencie początkowymTa opcja, bardzo praktyczna dla wielu MŚP, pozwala uniknąć obliczania efektywnej stopy procentowej, chociaż wiąże się z koniecznością odnotowania na początku wyższych kosztów finansowych.
Które konta PGC są wykorzystywane dla danej nieruchomości w zależności od jej przeznaczenia?
W pomiarze aktywów decydujące znaczenie ma cel ekonomiczny danego aktywa. W przypadku nabycia lokalu lub budynku na własny użytek, zazwyczaj aktywuje się inwestycję na rachunkach (210) Grunty i zasoby naturalne oraz (211) Budynki. ponieważ chodzi o materialne aktywa trwałe związane z działalnością.
Jeżeli nieruchomość ma służyć uzyskiwaniu dochodu lub zysków kapitałowych, można wykorzystać konta (220) Inwestycje w grunty i zasoby naturalne oraz (221) Inwestycje w budynki. przedstawiając w ten sposób aktywa jako inwestycję w nieruchomościJest to spójna klasyfikacja, gdy podstawowym zastosowaniem jest dzierżawa lub posiadanie w celu zwiększenia wartości.
W przypadku nieruchomości nabytych w celu sprzedaży w ramach zwykłej działalności gospodarczej (działalność deweloperska, zakup-remont-sprzedaż itp.) w Hiszpanii powszechną praktyką jest ich klasyfikowanie jako zapasów, jako część zapasów do marketinguW tym miejscu należy przeanalizować rzeczywistość transakcji i politykę rachunkowości, ponieważ ogólny tekst przepisów i interpretacji może być zróżnicowany w zależności od sektora i studium przypadku.
Wycena początkowa i późniejsza: koszt zamortyzowany, prowizje i efektywna stopa procentowa
Początkowo zadłużenie hipoteczne jest ujmowane według wartości godziwej otrzymanego wynagrodzenia, skorygowanej o koszty transakcyjne. Na przykład, Jeżeli podmiot pobiera prowizję za otwarcie transakcji i inne koszty, to zmniejszają one otrzymaną gotówkę lub zwiększają zobowiązanie. zgodnie z jego sposobem leczenia (kryterium ogólne lub uproszczone).
Kolejną zasadą jest zamortyzowany koszt: w momencie zamknięcia, koszt finansowy jest ujmowany poprzez zastosowanie efektywnej stopy procentowej do wartości bilansowej zobowiązania. Metoda efektywnej stopy procentowej rozkłada opłaty i koszty na cały okres trwania kredytu., tak aby koszty finansowe odzwierciedlały rzeczywistą rentowność operacji dla pożyczkodawcy.
PGC Pymes umożliwia uproszczenie. Jeśli zostanie przyjęte, Początkowe prowizje i koszty są naliczane bezpośrednio na podstawie wyników w momencie rozpoznania, unikając ponownego obliczania EIR. Ten skrót księgowy jest uzasadniony i szeroko stosowany wśród MŚP ze względu na ich charakter operacyjny, chociaż prawdziwy i rzetelny obraz należy oceniać indywidualnie w każdym przypadku.
Typowe zapisy księgowe dla kredytu hipotecznego
Ogólnie rzecz biorąc, najczęstsze etapy księgowe w przypadku kredytu hipotecznego obejmują: początkowe rozpoznanie, naliczanie odsetek, reklasyfikację części krótkoterminowej, ewentualne odsetki włączone do kapitału (kapitalizacja zgodnie z umową), okresowe płatności oraz, w stosownych przypadkach, wcześniejszą spłatę. Szczegóły zależą od tabeli amortyzacji i warunków umowy..
- Początkowe ujęcie zobowiązania: zaksięgowanie otrzymanej gotówki lub bezpośredniej płatności na rzecz sprzedawcy i ujęcie długu według wartości godziwej skorygowanej o koszty transakcji.
- Naliczone odsetki: uznanie kosztów finansowych poprzez zastosowanie efektywnej stopy procentowej do niespłaconego salda.
- Odsetki włączone do kapitału: jeżeli umowa przewiduje ich kapitalizację, zwiększają wartość bilansową zobowiązania.
- Krótkoterminowa reklasyfikacja: W momencie zamknięcia część podlegająca zamortyzacji w kolejnym roku obrotowym zostaje przeniesiona do długu krótkoterminowego.
- Płatność ratalna: wypływ środków pieniężnych oddzielający odsetki (koszty) i kapitał (redukcja zadłużenia).
- Wcześniejsze anulowanie: umorzenie zobowiązania na całą kwotę należności oraz zaksięgowanie wszelkich obowiązujących opłat za anulowanie lub odsetek.
W przypadku, gdy nieruchomość jest przeznaczona do użytku własnego, zostanie aktywowana w (210)/(211). Jeśli jest przeznaczona na inwestycję w celu uzyskania dochodu lub zysków kapitałowych, można zastosować (220)/(221). W transakcjach kupna-sprzedaży zazwyczaj klasyfikuje się ją jako zapasy. Kluczowe jest rozdzielenie aktywów od finansów na rachunkach, aby uniknąć duplikowania kwot..
Koszty, opłaty i podział wydatków na kredyty hipoteczne w Hiszpanii
Na całkowity koszt kredytu hipotecznego, oprócz kwestii księgowych, składają się trzy elementy: odsetki, opłaty dodatkowe i prowizje. Oprocentowanie może być stałe, zmienne lub mieszane; stała stopa procentowa zapewnia pewność stopy procentowej, zmienna stopa procentowa zmienia się wraz ze wskaźnikiem odniesienia (takim jak Euribor), a stopa mieszana łączy okresy.
W kontekście hiszpańskim istnieje bardzo ujednolicony rozkład prawny kosztów w przypadku ostatnich kredytów hipotecznych. Zwykle kupujący przyjmuje na siebie prosta notatka i wycena, a podmiotem wspierającym jest notariusz, agencja, rejestr i opłata skarbowa (IAJD). Dodatkowo każda ze stron pokrywa koszt własnej kopii aktu.
Do najczęstszych prowizji należy prowizja za otwarcie pozycji, często stanowiąca procent od kapitału. Mogą również występować odszkodowanie za całkowite lub częściowe wycofanie czy zostanie umorzona przed upływem terminu, a także inne klauzule (zgodnie z obowiązującymi przepisami i umową), z którymi należy się dokładnie zapoznać.
Jeśli chodzi o kwotę, którą można sfinansować, zwykle przyjmuje się jako punkt odniesienia 80% całości. wartość szacunkowa (nie cena), choć może być niższa, jeśli to drugi dom. Z perspektywy zdolności kredytowej, zaleca się, aby wpłata początkowa nie przekraczała 30-35% dochodu netto i aby dysponować oszczędnościami w wysokości 20-25% wartości plus około 10% na wydatki towarzyszące.
Klucze do porównywania kredytów hipotecznych
Porównując oferty, nie kieruj się wyłącznie stawką nominalną: Rzeczywisty koszt RRSO i koszty zamknięcia mogą całkowicie zmienić rzeczywisty koszt. Sprawdź również warunki, ryzyko i to, czy stawka jest stała czy zmienna.
- Kwota pożyczki i okres spłaty.
- Oprocentowanie, punkty lub premie oraz RRSO.
- Koszty zamknięcia i prowizje dla pożyczkodawcy, plus wszelkie zobowiązania.
- Ryzyko umowne: opłata za wcześniejszą spłatę, rata balonowa, spłata wyłącznie odsetek lub amortyzacja ujemna.
Studium przypadku: zakup w celu remontu i sprzedaż z finansowaniem hipotecznym
Wyobraź sobie, że dom został kupiony za 200 000 euro, a bank zapewnia dodatkowe 20 000 euro na remont, wszystko w ramach tej samej umowy kredytu hipotecznego. Kwota 200 000 euro trafia bezpośrednio do sprzedającego, a pozostałe 20 000 euro jest wpłacane na rachunek bankowy w celu pokrycia kosztów remontu. Celem jest, aby aktywa wyniosły 220 000, a zadłużenie również 220 000, bez duplikatów.
Prawidłowe podejście obejmuje dwa aspekty: ewidencję nieruchomości i zadłużenia. Po stronie aktywów, jeśli zamiarem jest remont i sprzedaż w ramach normalnej działalności gospodarczej, rozsądnie jest ewidencjonować ją jako zapasy po koszcie nabycia i remontu; jeśli celem jest wynajem lub utrzymanie w celu wzrostu wartości, można ją traktować jako nieruchomość inwestycyjną (220/221). Unikaj rejestrowania remontu jako wydatku, jeśli stanowi on część kosztu produkcji sprzedawanego dobra..
Po stronie pasywów, gdy narasta dług w wysokości 200 000 przypisany sprzedającemu, ujmowane jest zobowiązanie wobec jednostki i aktywa na tę samą kwotę. Złożony czek na 20 000 dolarów na remonty zwiększa stan konta bankowego (lub gotówki) i dług hipoteczny; w przypadku wykorzystania na budowę stan konta bankowego ulega zmniejszeniu, a wartość aktywa (zapasów lub inwestycji) wzrasta. zamykając tym samym krąg 220 000 aktywnych – 220 000 pasywnych.
Gdyby dochód w wysokości 20 000 został początkowo zaksięgowany bezpośrednio jako główne zobowiązanie, a kwota 220 000 została również uwzględniona w aktywach bez korygowania pierwszego przepływu w wysokości 200 000, zobowiązanie w wysokości 240 000 mogłoby zostać błędnie uwzględnione. Rozwiązaniem jest zaksięgowanie części pożyczki przeznaczonej na spłatę sprzedawcy (200 000) jako głównego aktywa w stosunku do długu, a Przeklasyfikować wykorzystane 20 000 w gotówce na aktywa o wyższej wartości w miarę wdrażania reformy., bez ponownego podwajania długu.
Kredyty hipoteczne: oprocentowanie stałe, zmienne czy mieszane i ich wpływ na księgowość
Wybrana stopa procentowa wpływa na profil wydatków finansowych. Przy stałej stopie procentowej, Opłata jest stabilna, a koszty finansowe rozkładają się w czasieW przypadku stopy zmiennej koszt będzie podążał za zmianą wskaźnika referencyjnego, co będzie odzwierciedlone w naliczaniu odsetek. W przypadku stóp mieszanych okresy stałe i zmienne współistnieją.
Z punktu widzenia księgowości metoda efektywnej stopy procentowej uwzględnia prowizje i koszty, tak że chociaż opłata może być stała, Rzeczywisty koszt finansowy będzie się różnić w zależności od salda zadłużeniaW przypadku wybrania uproszczenia PGC dla MŚP początkowe koszty są rejestrowane jako wydatki na początku, a późniejsze rozliczenia będą dokonywane według stawki umownej.
Kredyty hipoteczne nabyte z utratą wartości: przed i po 2021 r.
Bardziej zaawansowanym obszarem jest nabywanie kredytów zagrożonych i gwarancji hipotecznych, w tym cesja kredytuPrzed rokiem 2021 interpretacja na podstawie NRV 9. (PGC 2007) umieszczała te aktywa, ogólnie rzecz biorąc, w ramach pożyczek i należności, a efektywną stopę procentową obliczono na podstawie szacowanych przepływów (uwzględniając oczekiwane straty), a nie przepływy umowne, z aktualizacjami uwzględniającymi zmiany szacunków.
W przypadku obiektywnych dowodów utraty wartości po początkowym ujęciu (niewypłacalność dłużnika, spadek wartości aktywów obciążonych hipoteką itp.) stosowano korekty wyceny. Jeżeli jednak nie było możliwe wiarygodne oszacowanie wysokości lub terminu spłaty należności, zasugerowano leczenie podobne do tego stosowanego w przypadku kont wspólnychze względu na wyjątkowość przypadku i skrajną niepewność przepływów.
Ponadto zauważono, że możliwego przepływu wynikającego z realizacji gwarancji nie należy mylić z przepływami umownymi w celu obliczenia TIE; a jeżeli Głównym celem było zatrzymanie nieruchomości w celu jej użytkowania lub przekształcenia., nie należało rozpoznawać przychodów finansowych, a aktywa utrzymywano po cenie nabycia pomniejszonej o utratę wartości.
W przypadku spłaty pożyczki poprzez zajęcie nieruchomości, nie można jej traktować jako wymiany środków trwałych. Zgodnie z Uchwałą ICAC z dnia 14 kwietnia 2015 r. (Reguła trzynasta, 2.3), Przyjęte aktywa w celu windykacji należności wyceniane są według wartości księgowej należności powiększonej o poniesione koszty.lub według wartości godziwej aktywów, jeżeli jest ona niższa.
W przypadku lat obrotowych rozpoczynających się 1 stycznia 2021 r. lub później znowelizowana 9. ustawa NRV wprowadza dwa filtry: podstawowy test umowy pożyczki (analizujący, czy przepływy mają charakter umowny, zarówno kapitałowy, jak i odsetkowy) oraz model biznesowy jednostki (gromadzenie przepływów umownych, gromadzenie i sprzedaż lub negocjacje). Jeżeli kredyt zagrożony nie będzie generował przepływów umownych, trudno będzie go ująć w koszcie zamortyzowanym; normalnie byłby klasyfikowany po wartości godziwej ze zmianami w kapitale własnym lub nawet po zmianach zysku lub straty, jeśli jest zarządzany w celach handlowych lub w grupie po wartości godziwej.
W związku z powyższym, obliczanie EIR powinno opierać się wyłącznie na przepływach umownych, bez uwzględniania hipotetycznej kwoty wykonania gwarancji. W przypadku późniejszego przyznania nieruchomości, ponownie stosuje się kryterium Uchwały z 2015 r.: jeśli pożyczka była wyceniona na wartość godziwą ze zmianami w kapitale własnym, nieruchomość jest ujmowana w tej wartości w dniu przyznania, a naliczony dochód z kapitału własnego jest przeklasyfikowany na dochód.
Praktyczne uwagi, przypadki i doktryna do uwzględnienia
W praktyce zawodowej pojawiają się założenia: aktywacja wydatków finansowych związanych z zakupem środków trwałych (gdy stanowią część kosztu produkcji w granicach normy), pożyczka w ramach standardowej PGC oraz pożyczka w ramach PGC Pymes z zastosowaniem uproszczonej opcjiSytuacje te wymagają rozpatrzenia, kiedy odsetki powinny być kapitalizowane, a kiedy należy je ująć jako koszt.
Jeśli chodzi o doktrynę administracyjną, na szczególną uwagę zasługują m.in.: koszty finansowe pożyczek zaciągniętych na spłatę podatków a w przypadku przedwczesnych anulowań z powodu nieprzestrzegania przepisów: w obu przypadkach kluczem jest prawidłowa alokacja kosztów finansowych, pomiar zobowiązań oraz uwzględnienie opłat lub kar w wynikach roku obrotowego.
W komentarzu technicznym często wspomina się o tym, że zobowiązania finansowe według zamortyzowanego kosztu Stanowią one naturalną kategorię dla tych pożyczek, z wyjątkiem sytuacji, gdy zarząd negocjuje. Przestrzeganie tych wytycznych zapobiega niespójnościom w zakresie pomiaru i prezentacji, zwłaszcza na potrzeby audytu.
Kredyt hipoteczny łączy w sobie długoterminowe finansowanie, związane z nim koszty i formalne zobowiązania. Prawidłowo sklasyfikuj aktywa (210/211, 220/221 lub zapasy), wybierz kryterium wyceny (koszt zamortyzowany lub koszt uproszczony) i kontroluj okresowe wpisy To właśnie stanowi różnicę między bezbłędną pożyczką a korzystną spłatą. Porównując oferty, samo oprocentowanie nominalne to dopiero połowa sukcesu: RRSO, koszty zamknięcia, okres kredytowania i klauzule ryzyka to zmienne, które naprawdę wpływają na całkowity koszt.
